一線城市均已加入住房“以舊換新”隊列中。

　　據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國已有超百城陸續(xù)推出住房“以舊換新”政策，與此同時，各地推出包括“國企收舊換新”“中介優(yōu)先賣”“發(fā)放購房補貼”等多種模式，相較而言，“國企收舊換新”在部分城市已取得一定效果。

　　一線城市均已加入住房“以舊換新”

　　易居研究院報告顯示，“以舊換新”工作在本輪全國消費提振、潛力挖掘的大框架下有序推進(jìn)。“以舊換新”本質(zhì)上是房產(chǎn)流通和循環(huán)的重要推動力。其貫通二手房盤活和新房去庫存兩大市場，在促進(jìn)雙市場循環(huán)發(fā)展的過程中，真正提振住房消費。

　　從各等級城市推進(jìn)路線看，“以舊換新”工作試點，源于青島“優(yōu)先賣”，該模式希望打通“二手房售賣、新房認(rèn)購”整體流程。到了2023年，各三四線城市陸續(xù)開展試點。隨后一些重點二線城市也開展了試點工作。2024年4月下旬，隨著深圳、上海發(fā)文，住房“以舊換新”擴展到一線城市。

　　其中，深圳是首個支持“以舊換新”的一線城市。4月23日，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和房地產(chǎn)中介協(xié)會聯(lián)合開展商品住房“換馨家”活動，鼓勵房企、中介、購房者三方簽訂協(xié)議，開展“賣舊買新”換房聯(lián)動，首批參與活動的有21家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、13家房企及項目。深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會鼓勵房企和中介機構(gòu)為“以舊換新”的購房者提供購房價款、傭金等專屬優(yōu)惠。

　　深圳之后，上海積極跟進(jìn)。上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)于5月3日聯(lián)合倡議發(fā)起商品住房“以舊換新”活動，首批參加倡議的房企20余家，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)近10家，參與項目30余個，主要分布在五大新城區(qū)域。

　　廣州則于5月加入，首批共發(fā)動全市122個房地產(chǎn)項目和12家房地產(chǎn)中介機構(gòu)參與。到了7月19日，北京市商品住房“以舊換新”活動宣布啟動，首批參加倡議的31個新建商品房項目共涉及房源9000余套。

　　至此，四個一線城市均已推進(jìn)“以舊換新”工作。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這也標(biāo)志著“以舊換新”工作進(jìn)入到政策鋪開和成熟階段。

　　據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，目前，全國已有超百城陸續(xù)推出住房“以舊換新”政策。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，從市場背景看，“以舊換新”政策的推行和二手房掛牌量激增、交易困難、房企去庫存壓力顯現(xiàn)等有關(guān)。房地產(chǎn)市場的“以舊換新”作為創(chuàng)新舉措，有助于激活潛在需求、盤活存量房產(chǎn)、優(yōu)化增量住房，并促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　哪種模式反響相對積極？

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，從全國各地推進(jìn)的“以舊換新”操作來說，主要包括三種模式：一是中介幫賣舊房模式，這是最常見的“以舊換新”方式；二是收購模式，即國企或房企直接收購舊房，舊房款項用于購買指定的新房項目，收購的舊房則可用于再出售、保障性住房或人才公寓等；三是補貼模式，主要是對出售自有住房并購買新房的居民給予一定的購房補貼等。這三種模式，發(fā)揮了不同市場主體的優(yōu)勢，也吻合了不同的市場需求和特征。

　　根據(jù)中指研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至6月30日，“國企收舊換新”和“中介優(yōu)先賣”作為兩種主流模式，分別有超30城、超40城參與。

　　諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪指出，“中介優(yōu)先賣”效果很大程度上取決于市場運行情況，在當(dāng)前買方市場深化下，二手房成交周期較長，出售環(huán)節(jié)的不確定性較大。相比而言，“國企收舊換新”在部分城市已取得一定效果。

　　根據(jù)中指研究院監(jiān)測，從2023年下半年以來，蘇州、南通啟東、宣城、無錫、黃石、南京等城市均推出了“國企收舊換新”政策，尤其以江蘇城市居多。

　　以南京“以舊換新”政策為例，2024年4月啟動的第一階段模式就主要是由南京安居進(jìn)行房源收儲，同時將新房可購房源限定在旗下十余個項目中。從效果來看，截至6月27日，安居集團(tuán)14個樓盤累計來訪約3000組，繳納新房意向認(rèn)籌金的換房人約690組；累計完成600多套房源的評估工作，已有208套存量住房簽署了四方協(xié)議。6月，南京開啟了第二批“收舊換新”，進(jìn)一步擴大住房“以舊換新”房源，除安居集團(tuán)項目外新增21個項目2780套房源。

　　河南鄭州也是較早實行住房“以舊換新”的城市。官方披露的數(shù)據(jù)顯示，鄭州“以舊換新”工作開展3個月來，換房群眾與城發(fā)公司已簽訂二手房收購協(xié)議3927套，已認(rèn)購商品房1180套，群眾通過市場化交易“以舊換新”完成1628套。鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局表示，在“以舊換新”等利好政策帶動下，鄭州市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一系列積極變化，開發(fā)企業(yè)售樓部到訪量增加約30%，二手房帶看量增加約40%，4-6月商品房銷售量環(huán)比連續(xù)增長，有效提振了市場信心，穩(wěn)定了市場預(yù)期。

　　關(guān)榮雪認(rèn)為，在“以舊換新”模式中，國企下場收購二手房當(dāng)前熱度越來越高，原因可能在于，許多業(yè)主在購買新房時面臨著二手房出售不暢的問題，導(dǎo)致資金無法及時到位，國企下場收購二手房可以解決業(yè)主的資金壓力，使他們能夠順利購買新房；此外，國企作為強大的購房主體，具有更多的資源和渠道，可以提供更便利的交易過程，減少業(yè)主的交易成本和風(fēng)險。

　　嚴(yán)躍進(jìn)提到，從一線城市“以舊換新”的推進(jìn)情況看，目前以“中介幫賣舊房”模式為主，相信隨著政策的持續(xù)完善，國企收購二手房的模式或也會在一線城市逐步推進(jìn)，比如國企收購二手房用作保障性住房，更好地推進(jìn)新房去庫存。

　　“以舊換新”如何進(jìn)一步推進(jìn)？

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，從各地新房去庫存的工作來看，已經(jīng)有很多創(chuàng)新模式，包括“先租后買”“半租半買”“可租可買”等模式。對于“以舊換新”來說，其本身屬于特殊的新房去庫存手段，仍有可優(yōu)化的空間。

　　嚴(yán)躍進(jìn)提到，各地“以舊換新”工作開展中包括二手房評估、二手房出售、新房選擇面等仍面臨一定的問題。相關(guān)調(diào)研結(jié)果顯示，參與“以舊換新”客戶最首要的動機是借此快速賣出舊房，這一占比達(dá)到70.8%。不過一些房東的顧慮也存在。“其實主要還是價格的問題，如果是被政府收購去，價格會不會被壓得太低？如果是拿到市場上去賣，能不能賣得出去？”同時，推進(jìn)“以舊換新”也關(guān)注“換哪里的新”等問題。如果是指定的新房樓盤，那么購房者換新的選擇是不是足夠多？能不能選到心儀的房子？從實際過程看，市場反饋一些參與“以舊換新”的開發(fā)商，并沒有給出最大的誠意。一些優(yōu)質(zhì)房源也沒有拿出來，多半都是去庫存難的較差房源，這也容易導(dǎo)致市場交易信心下降。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“以舊換新”的底層邏輯或源頭矛盾其實并沒有得到解決，即二手房最終誰來消化的問題。國企收購二手房的市場容量相對有限。從源頭角度出發(fā)，各地要持續(xù)解決二手房消化的問題，擴大“以舊換新”的市場容量，包括保障房房源由此類二手房來充當(dāng)、挖掘二手房租購的多元化多樣化需求等。